Przygotowując kosztorys inwestorski musimy mieć świadomość, że w momencie rozpoczęcia inwestycji mogą nastąpić znaczące zmiany rzeczywistych cen nakładów w porównaniu do tych, które przyjęliśmy w naszej kalkulacji. Ceny wielu materiałów nadal są niestabilne – niektóre rosną, inne spadają.
Od zatwierdzenia i oddania kosztorysu do momentu otwarcia ofert podczas procesu wyłaniania wykonawcy (nie wspominając już o czasie wbicia pierwszej łopaty) mija wiele miesięcy. Jak więc zapobiec przykrej sytuacji, gdy oferty w przetargu znacząco odbiegają od ceny założonej przez inwestora i nie pozostaje nic innego jak odstąpić od procedury? Na kosztorysancie skupia się wtedy „słuszny gniew” wszystkich stron – od projektanta, przez zamawiającego, do oferentów. Dlaczego? Bo trudno jest precyzyjnie trafić z wartościami RMS w stan na czas realizacji inwestycji. Z zawirowaniami na rynkach materiałów budowlanych mieliśmy do czynienia już wcześniej, ale ostatnie lata to istny armagedon. Ceny drewna, stali, styropianu i wielu innych wyrobów „fruwają” w górę i w dół. Przyjrzyjmy się niektórym z nich.
Rys. 1 Źródło Intercenbud.pl
Powyższy wykres pokazuje, co działo się z ceną bloczków z betonu komórkowego w ostatnim roku. Wydawać by się mogło, że to niewielki problem – ledwie niecałe 30 groszy na cenie jednej sztuki. Ale zauważmy, że do budowy zwykłego budynku mieszkalnego, np. takiego jak w naszym cenniku obiektów pod indeksem 1122-111 (24 mieszkania, dwuklatkowy) potrzebnych będzie bloczków za ok. 150 tys. zł, więc tylko na tym elemencie wykonawca może stracić nawet do 3% czyli 4,5 tys. zł.
Czy to dużo, czy mało? Gdyby chodziło tylko o takie „drobne” ruchy cen, to pewnie wszyscy jakoś by przeżyli. Tylko, że kosztorys składa się z setek takich pozycji, a niektóre z nich mają powodują zacznie większe różnice kosztów – czasem w górę, a czasem w dół.
Rys. 2 Źródło Intercenbud.pl
Ponad 40% obniżki na samej stali zbrojeniowej, spowoduje że w przykładowym budynku wykonawca zamiast kwoty 118 tys. zł wyłoży niecałe 83 tys. a deweloper zafunduje mu ten nadzwyczajny zysk.
Inaczej wygląda sprawa z betonem. Zamiast ceny 369 zł/m3 z początku 2023 r. , w tym roku widzimy kwotę 410 zł/m3. Więc ze 153 tys. (wartość betonu B-25 w przykładowym kosztorysie) tylko ten składnik wyceny wzrośnie do 166 tys., zmniejszając zysk wykonawcy.
Prawda, że można dostać pomieszania w głowie od takich spekulacji?
A na razie opieramy się na średnich danych wyłącznie z bazy cenowej. Kiedy zerkniemy do cenników producentów, ból z głowy może się zwiększyć. Przykładowo, sprawdźmy o ile wzrosły ceny u producenta wyrobów z betonu komórkowego i silikatów Xella (YTONG, SILKA) w styczniu 2024 r. w stosunku do stycznia 2023 r. Widzimy, że niektóre asortymenty zachowują się przewidywalnie i ceny ich rosną w ciągu roku o 5-8%, ale są też takie, których cena spada ponad 30%.
My, kosztorysanci, wbijamy do kalkulacji ceny RMS-ów dostępne w bazach cenowych i pozyskane ze stron www, starając się trafić w jak najbardziej realną stawkę. Korzystamy z doświadczenia, kierujemy się intuicją, główkujemy. Gdy ostateczna cena kosztorysu inwestorskiego nie odbiega od wartości realizacji więcej niż o 10%, to wszyscy (znający się na rzeczy) będą uważać, że zrobiono bardzo dobry kosztorys, precyzyjnie ustalający wartość inwestycji.
Podsumowując, zarówno inwestor, jak i wykonawca nie mogą przyjmować na sztywno ceny z kosztorysu w swoich założeniach! Muszą mieć wkalkulowaną rezerwę i starać się przewidywać zachowania na rynku dostawców oraz producentów. Stąpamy po polu minowym, a niespodzianki niosą ryzyko plajty. Czy więc nie budować? Nie podejmować inwestycji? No, nie. Będziemy budować, będziemy rozpoczynać inwestycje, będziemy zarabiać.
Czy jest ktoś, kto uważa, że kosztorysowanie to banalny zawód? Poprawiłem poziom satysfakcji kolegom kosztorysantom? Sobie na pewno.
Autor: Andrzej Pietraszek
